Get Adobe Flash player

Месячный архив: Январь 2016

Цены на сельхозземли в России выросли на четверть

default-1yiЦены на сельскохозяйственные земли в 2015 г. выросли на 30% в Центральной России и на 35% – на юге, подсчитали специалисты аналитического центра «Совэкон» (см. инфографику). В среднем по стране 1 га сельхозугодий в прошлом году подорожал на четверть до 34 900 руб. (примерно $445 по курсу ЦБ на 19 января 2016 г.), согласно «Совэкону», хотя еще в 2014 г. рост не превышал 2%. Управляющий партнер BEFL Владислав Новоселов разделяет оценки коллег, но своих расчетов эксперт не представил.
Основной фактор подорожания сельхозземель, по словам директора «Совэкона» Андрея Сизова, девальвация рубля. «Цены на сельхозпродукцию в существенной мере завязаны на валюту», – пояснил он. За 2015 г., по данным Банка России, рубль подешевел к доллару на 29,6%. Кроме того, аграрная отрасль в отличие от других перспективна с точки зрения роста – она стала бенефициаром не только девальвации рубля, но и продовольственного эмбарго, добавляет Новоселов. По данным Минэкономразвития, ВВП в январе – ноябре 2015 г. снизился на 3,8%, тогда как сельхозпроизводство за этот же период выросло на 2,9% (данных за весь год еще нет). Также, по словам Новоселова, агрокомпании активно обменивают, покупают и продают сельхозземли для повышения эффективности бизнеса, что тоже разогревает рынок.
Топ-менеджер агрохолдинга, купившего в прошлом году несколько тысяч гектаров в Тамбовской области, подтверждает: земля стоила примерно 20 000 руб./га ($254) – на четверть больше, чем компания заплатила в этом же регионе в 2014 г. Этот агрохолдинг в том числе производит зерновые, цена на которые привязана к доллару, поэтому компания может себе позволить покупать землю, пояснил он.
В среднесрочной перспективе тренд на удорожание сельскохозяйственных земель сохранится, считает Сизов: пока цены в России в разы ниже, чем в странах с близкими природными условиями. Например, средняя цена 1 га в США составляет, по данным минсельхоза США (USDA), $1208. Поэтому разница должна сокращаться, полагает Сизов. Этому, по его мнению, могут способствовать активизировавшиеся непрофильные инвесторы, проявляющие в последнее время интерес к растениеводству. Например, инвестиции в сельское хозяйство увеличила АФК «Система», а структуры экс-депутата Госдумы Эдуарда Янакова приобрели крупнейшую в Приморье птицефабрику – «Михайловский бройлер».
С другой стороны, некоторые факторы, напротив, охлаждают цены, замечает Сизов. Так, с февраля 2015 г. вывоз пшеницы – основной экспортной сельхозкультуры облагается пошлиной, что снижает рентабельность ее выращивания, напоминает эксперт, а власти пообещали активнее изымать земли у неэффективных собственников. В ходе оглашения послания Федеральному собранию президент Владимир Путин заявил о необходимости «изымать сельскохозяйственные земли, используемые не по назначению, и передавать их посредством продажи на аукционе тем, кто хочет и может их возделывать». К осени 2016 г. согласно его указу должен быть принят соответствующий закон.
В долгосрочной перспективе при установлении разумных и предсказуемых правил игры, сокращении административного давления в сельском хозяйстве, в целом улучшении делового климата в стране с точки зрения защищенности прав собственности и развития судебной системы цены на сельскохозяйственные земли в России вполне могут достичь уровня Восточной Европы, т. е. свыше $5000/га, считает Сизов. Новоселов из BEFL, напротив, замечает, что с конца 2015 г. в отдельных регионах наблюдается обратный тренд – число предложений по цене ниже рынка только растет. «Из-за негативных ожиданий по курсу рубля люди хотят выйти в кэш сейчас, – поясняет он. – Таких цен на землю, как в прошлом году, ждать теперь придется долго».

Ведомости
Мария Кунле
a href=”http://npzem.ru/wp-content/uploads/default-1qw.png”>default-1qw

Президент Российской Федерации Владимир Путин, выступая 3 декабря с ежегодным Посланием Федеральному Собранию РФ, говоря о развитии АПК, предложил изымать неиспользуемые сельхозземли у нерадивых и недобросовестных владельцев.

Проблема неиспользования земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации стоит уже на протяжении 25 лет. С каждым годом ситуация только усугубляется по причине зарастания сельхозугодий древесно-кустарниковой растительностью. Пути решения данного вопроса заключаются в создании условий, соответствующих принятию мер, направленных на добровольный отказ от прав на неиспользуемые земельные участки. Либо, как справедливо отметил Глава государства Владимир Владимирович Путин, принудительное изъятие неиспользуемых земель сельхозназначения с целью продажи этих земель добросовестному правообладателю, желающему заниматься сельскохозяйственным производством.
В результате земельной реформы, которая была начата в 1990 году, большая часть сельскохозяйственных угодий путем приватизации была передана гражданам Российской Федерации. В настоящее время из 4 млн га сельскохозяйственных угодий Курганской области примерно половина принадлежит хозяйствующим субъектам и иным предприятиям, а так же государственным и муниципальным предприятиям. Вторая половина – гражданам, которые фактически не способны самостоятельно использовать полевые земли, которые располагаются за чертой населенных пунктов. В то же время инвесторы, желающие взять свободные (неиспользуемые) земли, главным образом смотрят на земли, переданные в общую долевую собственность, которые занимают компактные, большие массивы с удобным расположением вблизи дорог с твердым покрытием и т. п. А вот отмежеванные земельные участки, находящиеся в собственности граждан, им не интересны. Располагаются они раздроблено и при этом, как правило, присутствует чересполосица, то есть границы используемых земельных участков сопряжены с границами не используемых земельных участков, которые приходится объезжать, а порой к ним попросту невозможно подъехать. Получается, что земля у граждан есть, но сдать её реально в аренду или в пользование они не могут.
Если ранее до 2008 года контролем за использованием земель, в том числе сельскохозяйственного назначения, занимался практически один орган – Комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству, который не охватывал большую часть земель сельскохозяйственного назначения. Сейчас этим вопросом занимаются три государственных органа, два из которых – Росреестр и Россельхознадзор – непосредственно нацелены на вопросы использования земель сельскохозяйственного назначения. Поэтому процент выявленных правонарушений, связанных с неиспользованием или не рациональным использованием земель сельскохозяйственного назначения, значительно возрос. Если раньше штрафные санкции за нарушение земельного законодательства были относительно невелики – от нескольких сот рублей до нескольких десятков тысяч рублей, то сейчас от нескольких десятков тысяч рублей до миллиона и более, что зависит от площади неиспользуемого земельного участка и принадлежности его физическому или юридическому лицу.
Кроме того, необходимо учесть тот факт, что если ранее повторное неисполнение предписания не предусматривало увеличение штрафа, то сейчас размер штрафа при повторном неисполнении предписания, вынесенного государственным органом, осуществляющим земельный надзор, увеличивается практически в 2,5 — 3 раза. Вышеуказанные обстоятельства вынуждают собственников и иных правообладателей (арендаторы, землепользователи и др.) отказываться от прав на принадлежащие им неиспользуемые земельные участки.
До 2010 года практически отказов не было. А далее по результатам принятых Управлением Россельхознадзора по Курганской области мер, начиная с 2010 года, люди пошли отказываться от земельных участков: 2010 год — 9 фактов, 2011 год — 26 фактов, 2012 год — 47 фактов, 2013 год — 59 фактов, и за I – полугодие 2015 года — уже более 40 фактов отказа.
За 2014 год физические лица отказались от прав собственности на земельные участки общей площадью 17 тыс. га.
В случае если собственник или иной правообладатель, нарушающий земельное законодательство, не использует земельные участки сельскохозяйственного назначения в течение более 3 – х лет подряд и добровольно не намерен отказываться от прав на него, то законодательством Российской Федерации предусмотрено принудительное изъятие земельного участка на основании решения суда.
За период с 2008 года по настоящее время Управлением Россельхознадзора по Курганской области выявлено нарушений земельного законодательства Российской Федерации, главным образом связанного с неиспользованием земельных участков сельскохозяйственного назначения на площади более 145 тыс. га.
За этот период принудительно изъято только 225 га у восьми собственников.
Вопрос принудительного изъятия неиспользуемых земель сопряжен с несовершенством законодательства в этом вопросе. Так, сам факт изъятия предусмотрен, но порядок исполнения данной нормы закона в отношении собственников земельных участков не установлен.
Статья 44 Земельного Кодекса Российской Федерации гласит, что данный порядок устанавливается гражданским законодательством, а статья 286 Гражданского Кодекса РФ, в части установления порядка изъятия земельных участков находящихся в собственности, отсылает к земельному законодательству Российской Федерации.
Статьей 54 Земельного Кодекса Российской Федерации действительно предусмотрен порядок изъятия земельного участка, предоставленного на праве пожизненного наследуемого владения, права постоянного (бессрочного) пользования ввиду ненадлежащего использования земельного участка. При этом предусмотрено предупреждение правообладателя о возможном принудительном изъятии в случае не устранения допущенных нарушений и обязательное привлечение виновного лица к административной ответственности.
Статьей 6 Федерального закона № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрены основания, при наличии которых возможно принудительное изъятие, в том числе и у собственника земельного участка, но сам порядок изъятия не конкретизирован.
Например, земельный участок сельскохозяйственного назначения может быть изъят у собственника в судебном порядке в случае, если в течение трёх и более лет со дня возникновения права собственности земельный участок не используется для сельскохозяйственного производства или иной сельскохозяйственной деятельности. В то же время в указанный срок не включается срок, необходимый на освоение земельного участка по причине невозможности его использования. Срок освоения неиспользуемого сельскохозяйственного назначения не может составлять более чем два года. Следовательно, можно предположить, что максимальный срок неиспользования земельного участка, по истечении которого он может быть изъят у правообладателя, в том числе и у собственника, составляет 5 лет. Но это при условии, если правообладатель в течение предусмотренного на освоение срока предпринял меры, направленные на введение земельного участка в оборот.
Кроме того, неиспользуемые земельные участки чаще подвергаются захламлению ТБО. Земельным законодательством Российской Федерации так же предусмотрено принудительное изъятие земельного участка, в случае если площадь захламления составляет 0,5 га и более.
В данном случае принудительное изъятие возможно, также как и при неиспользовании земельного участка, с обязательным соблюдением 3-х условий:
- привлечение к административной ответственности за допущенное правонарушение:
- обязательное предупреждение о возможном принудительном изъятии в судебном порядке
- наличие факта неисполнения предписания о ликвидации свалки ТБО в течение установленного срока.
Или, например, еще одна ситуация. В результате земельной реформы труженики села в ходе приватизации получили земельные доли, размер которых по районам в среднем колеблется от 7-8 га до 15-17 га. Некоторые желающие объединились и организовали КФХ (вхождение нескольких собственников земельных долей, каждый со своей долей). Через какое-то время часть КФХ была ликвидирована, а принадлежащие гражданам земельные участки переданы в собственность с разрешенным видом использования — для ведения ЛПХ (личное подсобное хозяйство). Но при этом в настоящее время в Курганской области установлен предельно — допустимый размер земельного участка, используемого для ЛПХ — 2,5 га. В связи с чем многие люди спрашивают — могут ли у них принудительно изъять эти «лишние гектары»?
О т в е ч а ю:
В случае, если Вы эти «гектары» используете, например, как минимум ежегодно выкашивая на сено, тем самым предотвращаете зарастание сельскохозяйственных угодий, в том числе древесно-кустарниковой растительностью, то нет.
А вот если Вы не используете или нерационально используете переданный Вам для ведения личного подсобного хозяйства участок, он может быть изъят в принудительном судебном порядке и тому в Курганской области уже есть примеры. Здесь есть только один выход – отмежевать эту часть земельного участка, например, 2,5 га или меньше, которую Вы реально можете использовать, а от остальной части земельного участка можно отказаться.
Таким образом, можно сделать вывод, что принудительное изъятие нерационально используемого либо неиспользуемого земельного участка сельскохозяйственного назначения – это вынужденная мера, которой в обязательном порядке предшествует предоставление возможности устранения допущенных нарушений. Но при этом следует учесть один существенный момент. В соответствии с требованиями ч. 4 ст. 76 Земельного Кодекса Российской Федерации принудительное прекращение прав на земельный участок не освобождает от предусмотренной настоящей статьей обязанности по возмещению причиненного земельными правоотношениями вреда. Но это, как говорится, совсем другая история, на которой можно остановиться позднее, тем более, что срок давности привлечения к ответственности за причинение вреда почвам составляет 20 лет.
Сергей Извеков

Обсуждение вопросов совершенствования деятельности кадастровых инженеров.

13 января 2016 года состоялись переговоры ректора Государственного университета по землеустройству Сергея Николаевича Волкова с генеральным директором СРО НП «Национальный союз землеустроителей» России Александром Анатольевичем Фоминым, Президентом НО «Российская ассоциация частных землемеров» Валерием Владимировичем Алакозом, Генеральным директором Российской ассоциации частных землемеров Владимиром Николаевичем Никоновым.

В ходе рабочей встречи были обсуждены вопросы, связанные с Федеральным законом Российской Федерации от 30 декабря 2015 г. №452-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» и статью 76 Федерального закона «Об образовании в Российской Федерации» в части совершенствования деятельности кадастровых инженеров.

Последние новости